Kinh doanh nhà trọ có cần đăng ký hoặc khai báo về phòng cháy, chữa cháy hay không?

Trong bối cảnh hiện tại ở Việt Nam, việc kinh doanh nhà trọ, đặc biệt là các cơ sở cho thuê trọ có nhiều phòng, nhiều tầng, là loại hình tiềm ẩn nhiều nguy cơ cháy nổ. Do đó, các quy định về phòng cháy chữa cháy (PCCC) được siết chặt và yêu cầu tuân thủ nghiêm ngặt.

Các văn bản pháp luật chính điều chỉnh lĩnh vực này bao gồm:

• Luật Phòng cháy và chữa cháy 2001 (sửa đổi, bổ sung 2013).
• Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 (Luật số 55/2024/QH15) có hiệu lực từ 01/7/2025. Đây là luật mới quan trọng, sẽ thay thế Luật PCCC hiện hành và có nhiều quy định chặt chẽ hơn đối với nhà trọ.
• Nghị định số 136/2020/NĐ-CP ngày 24/11/2020 (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 50/2024/NĐ-CP ngày 10/5/2024 – có hiệu lực từ 15/5/2024).
• Nghị định số 105/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/7/2025) quy định chi tiết Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ.
• Thông tư số 149/2020/TT-BCA ngày 31/12/2020.
• Thông tư số 02/2024/TT-BCA ngày 26/01/2024.
• Các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về PCCC (QCVN, TCVN).

Dưới đây là các quy định và thủ tục liên quan đến PCCC khi kinh doanh nhà trọ, có cập nhật theo các quy định mới sẽ có hiệu lực từ 01/7/2025.

I. Phân loại nhà trọ theo quy định về PCCC

Theo Phụ lục III Nghị định 136/2020/NĐ-CP (và sẽ được quy định chi tiết trong Nghị định 105/2025/NĐ-CP), nhà ở kết hợp kinh doanh, cho thuê để ở (trong đó có nhà trọ) là loại hình cơ sở thuộc diện quản lý về phòng cháy, chữa cháy.

Đặc biệt, từ 01/7/2025, với Luật PCCC và CNCH mới, nhà trọ sẽ được quan tâm đặc biệt hơn về PCCC.

II. Quy định chung về an toàn PCCC đối với nhà trọ

Chủ nhà trọ phải đảm bảo các điều kiện an toàn PCCC sau:

1. Hồ sơ quản lý, theo dõi hoạt động PCCC:

   • Sổ theo dõi, quản lý công tác PCCC.
   • Hồ sơ về thiết kế, thi công, nghiệm thu PCCC (nếu thuộc diện phải thẩm duyệt, nghiệm thu).
   • Lý lịch phương tiện PCCC, biên bản kiểm tra, bảo dưỡng.
   • Quyết định thành lập đội PCCC cơ sở (nếu có).
   • Giấy chứng nhận huấn luyện nghiệp vụ PCCC (nếu có).
   • Biên bản tự kiểm tra PCCC.

2. Trang bị phương tiện PCCC ban đầu:

   • Bình chữa cháy xách tay: Đảm bảo đủ số lượng, chủng loại phù hợp với quy mô và đặc điểm cháy của nhà trọ, được đặt ở vị trí dễ thấy, dễ lấy, không bị che khuất và còn hạn sử dụng.
   • Nội quy, biển báo, sơ đồ PCCC, tiêu lệnh: Đặt ở nơi dễ thấy (hành lang, cầu thang, mỗi tầng, mỗi phòng).
   • Búa thoát hiểm, kìm cộng lực (hoặc tương đương): Nên trang bị tại các vị trí dễ tiếp cận để phá cửa, khóa khi cần thiết.

3. Hệ thống điện, gas, thiết bị sử dụng điện, sinh lửa, sinh nhiệt:

   • Phải được lắp đặt, kiểm tra, bảo dưỡng định kỳ để đảm bảo an toàn.
   • Hệ thống điện phải có aptomat tổng và aptomat cho từng khu vực, từng phòng. Dây điện phải được luồn trong ống bảo vệ, không để chập cháy.
   • Thiết bị điện phải đảm bảo chất lượng, sử dụng đúng công suất.
   • Quản lý chặt chẽ việc sử dụng gas, bếp nấu. Hướng dẫn người thuê trọ sử dụng an toàn.

4. Hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động (nếu thuộc diện bắt buộc):

   • Các nhà trọ có quy mô lớn hoặc nhiều tầng có thể phải lắp đặt hệ thống báo cháy tự động, chữa cháy tự động theo quy chuẩn kỹ thuật.

5. Lối thoát nạn:

   • Tối thiểu 02 lối thoát nạn độc lập đối với các khu vực có diện tích lớn, hoặc từ tầng 2 trở lên.
   • Lối thoát nạn phải thông thoáng: Không bị cản trở bởi vật dụng, hàng hóa. Cửa thoát hiểm không được khóa hoặc phải có cơ chế mở dễ dàng từ bên trong.
   • Đèn chiếu sáng sự cố, biển chỉ dẫn thoát nạn: Đảm bảo hoạt động tốt.
   • Thang thoát nạn khẩn cấp: Đối với nhà trọ nhiều tầng, nên có thang thoát nạn ngoài nhà hoặc lối thoát khẩn cấp qua ban công, mái nhà liền kề.

6. Tổ chức PCCC tại chỗ:

   • Phân công trách nhiệm: Phân công rõ trách nhiệm PCCC cho từng cá nhân, người quản lý nhà trọ.
   • Đào tạo, huấn luyện: Tổ chức huấn luyện kiến thức, kỹ năng PCCC và thoát nạn cho người quản lý, người thuê trọ.
   • Phương án chữa cháy: Xây dựng phương án chữa cháy tại chỗ và tổ chức thực tập định kỳ.

7. Đảm bảo khoảng cách an toàn về PCCC: Giữa các công trình, không để vật liệu dễ cháy gần nguồn nhiệt.

III. Khai báo, đăng ký về PCCC khi kinh doanh nhà trọ

Việc khai báo, đăng ký PCCC nhà trọ phụ thuộc vào quy mô và đặc điểm cụ thể của nhà trọ đó.

1. Đối với cơ sở thuộc diện phải thẩm duyệt thiết kế về PCCC và nghiệm thu về PCCC (Phụ lục IV Nghị định 136/2020/NĐ-CP, sẽ được thay thế bởi Phụ lục I Nghị định 105/2025/NĐ-CP):

Các cơ sở nhà ở kết hợp kinh doanh, cho thuê để ở thuộc danh mục này nếu:

• Có khối tích từ 1.000 m3 trở lên (đây là ngưỡng phổ biến cho nhiều loại hình).
• Hoặc có chiều cao từ 7 tầng trở lên.
• Hoặc có số người thường xuyên có mặt từ 100 người trở lên.

Nếu nhà trọ của bạn thuộc diện này, bạn phải thực hiện các thủ tục sau trước khi đưa vào hoạt động:

• Thẩm duyệt thiết kế về PCCC: Nộp hồ sơ thiết kế (bao gồm cả giải pháp PCCC) lên cơ quan Cảnh sát PCCC và CNCH có thẩm quyền để được thẩm duyệt.
• Nghiệm thu về PCCC: Sau khi thi công xong (hoặc cải tạo, sửa chữa lớn), mời cơ quan Cảnh sát PCCC và CNCH đến kiểm tra, nghiệm thu PCCC và cấp biên bản nghiệm thu.

2. Đối với cơ sở thuộc diện phải có Giấy chứng nhận đủ điều kiện về PCCC (Điều 44 Nghị định 136/2020/NĐ-CP, sẽ được thay thế bởi Điều 30 Nghị định 105/2025/NĐ-CP):

• Những cơ sở đã được thẩm duyệt và nghiệm thu về PCCC (như nêu trên) sẽ thuộc diện phải có Giấy chứng nhận đủ điều kiện về PCCC.
• Bạn phải làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện PCCC thì mới được phép kinh doanh.
• Hồ sơ: Đơn đề nghị, bản sao biên bản nghiệm thu về PCCC, các tài liệu liên quan khác.
• Cơ quan cấp: Cơ quan Cảnh sát PCCC và CNCH có thẩm quyền (Phòng Cảnh sát PCCC hoặc Công an cấp huyện, tùy phân cấp).

3. Đối với các cơ sở còn lại (nhà trọ quy mô nhỏ hơn, không thuộc diện thẩm duyệt/nghiệm thu/Giấy chứng nhận đủ điều kiện PCCC):

• Không cần khai báo hoặc đăng ký riêng về PCCC tại cơ quan nhà nước.
• Tuy nhiên, chủ nhà trọ vẫn phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện an toàn PCCC cơ bản như đã nêu ở mục II.
• Chủ nhà trọ phải tự tổ chức kiểm tra, tự đánh giá tình hình an toàn PCCC định kỳ (thường là 6 tháng/lần) và ghi vào sổ theo dõi PCCC.
• Kê khai thông tin PCCC (áp dụng từ 01/7/2025): Theo Luật PCCC và CNCH 2024, các cơ sở thuộc diện quản lý về PCCC (bao gồm cả nhà trọ) phải kê khai thông tin về PCCC trên Cổng Dịch vụ công. Việc kê khai này thay thế cho việc nộp “Thông báo về việc chấp thuận kết quả tự kiểm tra an toàn PCCC” trước đây.

IV. Trình tự, thủ tục thực hiện trên Cổng Dịch vụ công (từ 01/7/2025)

Với Luật PCCC và CNCH 2024 và các Nghị định, Thông tư mới có hiệu lực từ 01/7/2025, các thủ tục về PCCC sẽ được đẩy mạnh thực hiện trên môi trường điện tử:

1. Bước 1: Kê khai hồ sơ trực tuyến:

   • Truy cập Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng Dịch vụ công Bộ Công an.
   • Tìm kiếm thủ tục tương ứng (ví dụ: thẩm duyệt thiết kế PCCC, cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện PCCC, kê khai thông tin PCCC…).
   • Kê khai thông tin theo biểu mẫu, đính kèm các tài liệu, văn bản điện tử (bản scan các giấy tờ, bản vẽ thiết kế PCCC…).

2. Bước 2: Nộp lệ phí (nếu có): Thực hiện thanh toán trực tuyến qua cổng dịch vụ công.

3. Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ:

   • Cơ quan Cảnh sát PCCC và CNCH tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.
   • Nếu hồ sơ hợp lệ: Thông báo và tiến hành các bước thẩm định, kiểm tra, nghiệm thu (tùy thủ tục).
   • Nếu hồ sơ không hợp lệ: Thông báo hướng dẫn bổ sung, hoàn thiện.

4. Bước 4: Trả kết quả:

   • Kết quả (Biên bản thẩm duyệt, Giấy chứng nhận, Thông báo…) được trả qua Cổng Dịch vụ công, hoặc trực tiếp tại cơ quan.

V. Các lưu ý quan trọng

• Cập nhật quy định mới: Luôn theo dõi các văn bản pháp luật mới nhất về PCCC, đặc biệt là các quy định có hiệu lực từ 01/7/2025, vì chúng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh nhà trọ của bạn.
• Tính mạng con người là trên hết: Đừng chủ quan với các nguy cơ cháy nổ. Đầu tư vào an toàn PCCC là đầu tư vào sự an toàn của cư dân và tài sản của bạn.
• Phối hợp với chính quyền địa phương: Liên hệ với Công an phường/xã hoặc Phòng Cảnh sát PCCC và CNCH tại địa phương để được tư vấn, hướng dẫn cụ thể về các yêu cầu PCCC cho nhà trọ của bạn. Họ có thể tiến hành kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất.
• Tuyên truyền cho người thuê: Phổ biến kiến thức, nội quy PCCC cho người thuê trọ, hướng dẫn họ cách sử dụng thiết bị điện, gas an toàn và cách thoát nạn khi có sự cố.

Việc tuân thủ nghiêm túc các quy định PCCC không chỉ giúp bạn tránh được các rủi ro pháp lý và phạt tiền mà quan trọng hơn là bảo vệ được tính mạng con người và tài sản.